Weekly Activos Alternativos 11 de noviembre de 2022

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Los activos alternativos son un tipo de activo no tradicional ya que no se transan en bolsa. Sus principales componentes son: Deuda privada, Private Equity, Real Estate, Recursos Naturales y Venture Capital.

Infraestructura:

  • LarrainVial informa a aportantes que liquidará fondo hotelero tras no cumplir con patrimonio mínimo: El supuesto planteado en la última junta de aportantes del fondo Inversiones Hoteleras de LarrainVial Activos AGF se hizo realidad: el vehículo que tiene en su cartera a los hoteles Crowne Plaza, Intercontinental, Ritz Carlton y Sheraton será liquidado. Pese a mostrar una mejoría en la ocupación de los inmuebles y dar marcha atrás en el proceso de venta del Ritz Carlton, la administradora comunicó a través de una carta enviada el 2 de noviembre a sus aportantes que instruyó una liquidación del vehículo al no cumplir con la exigencia mínima de patrimonio instaurada por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). “Se ha instruido la liquidación del fondo de inversión Inversiones Hoteleras administrado por LarrainVial Activos Administradora General de Fondos, toda vez que este no se encuentra dando cumplimiento a la exigencia consagrada en el artículo 5° de la Ley N°20.712 consistente en contar permanentemente con un patrimonio no menor al equivalente a UF 10.000”, se detalló. De acuerdo a lo informado en la última asamblea extraordinaria de aportantes del fondo realizada el 27 de octubre, el regulador les había dado plazo hasta septiembre de este año para subsanar el patrimonio que se encontraba con números negativos. No obstante, al no poder cumplir con aquello se hizo una solicitud de prórroga. De este modo, el vehículo con casi 10 años de historia se sumaría a otros que se encuentran actualmente en liquidación como el fondo de inversión “One Union Center”, primer vehículo inmobiliario chileno que anunció la quiebra en Estados Unidos y que se desarrolló de la mano de Independencia International y American Real Estate Partners (AREP). De acuerdo a datos de la CMF disponibles hasta junio de este año, el fondo Inversiones Hoteleras cuenta con 92 aportantes, entre los cuales destaca la propia corredora de LarrainVial con un 41,53% de la propiedad y el fondo de inversión LarrainVial Activos III con un 5,56%.
  • CChC propone línea de financiamiento especial para empresas del sector, entre otras medidas para mejorar la productividad e inversión: Cinco medidas concretas, a corto plazo y enfocadas en la modernización del sistema, contiene el paquete de soluciones que este jueves planteó la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) para reactivar el sector, en medio de un difícil contexto, y que en estos meses ha estado afectado por las numerosas quiebras de empresas y mayores restricciones financieras por parte de la banca. De manera que, más allá de las eventualidades propias de la pandemia, esta serie de propuestas responden, según Paula Urenda, gerente general del gremio, a “una problemática que lleva muchos años” y que se relaciona con “ciertos aspectos de la institucionalidad, especialmente al sistema de contratación pública, que impacta en todo el proceso de gestión de un proyecto”. Para este propósito, el principal gremio constructor tomó las recomendaciones de un informe elaborado por la Comisión Nacional de Evaluación y Productividad (CNEP) en 2020, que identificó, por ejemplo, que los países referentes para Chile -y en la media de la OCDE- invierten entre cinco y siete veces más en el diseño del proyecto que lo que se invierte en el nuestro. Y además, reveló una situación crítica a nivel de tramitación y obtención de permisos. “La Comisión identificó 400 permisos distintos, otorgados por 50 instituciones públicas, que podrían ser necesarios para desarrollar un proyecto de construcción, a lo que se agrega que su tramitación no necesariamente cumple con los plazos establecidos en la ley”, comentaron desde la CChC.Una de las primeras medidas que incluye este paquete de propuestas tiene relación con acelerar y profundizar la “Agenda Pro Inversión” del Gobierno para destrabar iniciativas en curso, y “hacer cumplir” el pago oportuno de los servicios contratados y disminuir los tiempos de recepción en las Direcciones de Obras Municipales. Respecto del segundo punto, el presidente de la CChC, Antonio Errázuriz, dijo que “es algo súper obvio, existe una ley de pago 30 días, pero no funciona”. Y aseveró que “hay una manera de evadir esta ley que es a través de impedir la facturación de los trabajos realizado”. Por otro lado, el gremio planteó la idea de designar un líder y comprometer plazos para concretar las recomendaciones de la CNEP, y propuso la creación de una línea de financiamiento especial para empresas del sector. Y por último, la Cámara propuso postergar en seis meses el inicio del proceso de eliminación del Crédito Especial para Empresas de la Construcción con el fin de asegurar el desarrollo de proyectos de vivienda.

Real Estate:

  • Informe de estabilidad financiera del Banco Central muestra preocupación por situación de constructoras e inmobiliarias: El Banco Central publicó el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) correspondiente al segundo semestre de este año. En el documento se advierten las principales preocupaciones del ente rector y que podrían incidir en la estabilidad financiera de la economía. A nivel interno, el IEF apuntó que la evaluación de la situación financiera de hogares, empresas y banca apunta a que no existirían fuentes de vulnerabilidad sistémicas, aunque resaltan algunos focos de preocupación en hogares de menores ingresos y en empresas de los sectores inmobiliario y de la construcción. Sobre estas últimas, mencionaron desde el Central que “han experimentado aumentos relevantes de costos, lo que sumado a una menor actividad ha comprimido sus márgenes y deteriorado su capacidad de pago”. Específicamente, en el sector inmobiliario residencial detallaron que “enfrenta una significativa reducción en el dinamismo de sus ventas, coherente con condiciones de financiamiento más restrictivas y debilidad de la demanda. Así, se observó una caída de 52% anual en las ventas de viviendas nuevas al tercer trimestre de este año, con precios que también han descendido en lo más reciente”. Mientras que en el segmento no residencial “continúa en un proceso de rebalanceo entre distintas clases de activos, producto de cambios estructurales en las preferencias por teletrabajo y comercio electrónico”.  En este contexto, “se han producido episodios de insolvencia y reorganización de empresas del sector”, señala el IEF. Resaltaron que “las medidas prudenciales que se han construido a lo largo de los años, junto a un otorgamiento prudente de créditos, han permitido a la banca acomodar de manera apropiada la incubación de riesgos”. Entre las empresas del sector construcción se han estrechado los márgenes operacionales, producto de menores ventas y aumentos de costos. La eventual propagación del deterioro del sector inmobiliario al resto de la economía “constituye un riesgo relevante en esta coyuntura debido a sus múltiples interconexiones y canales de propagación”, señaló. Argumentó que el sector inmobiliario y de la construcción representan, en conjunto, el 14% del PIB y el 10% del empleo nacional, estando altamente interconectados vía canales reales y financieros. A su vez, la deuda de las empresas del sector representa cerca del 28% de la deuda comercial, mientras el crédito hipotecario alcanza un 30% del PIB.  Así, “una profundización del deterioro en su dinamismo podría redundar en una retroalimentación negativa hacia la actividad a través de una menor inversión y empleo, y hacia el sector financiero mediante mayor riesgo de crédito de personas y empresas”.
  • No solo con las constructoras: los bancos también están siendo exigentes con fondos de inversión inmobiliarios: La crisis del sector de construcción e inmobiliarias es algo que los bancos vienen siguiendo desde al año pasado, imponiendo mayores restricciones a la hora de entregar un crédito y tratando de reducir su exposición al sector. La quiebra de una serie de compañías del rubro es algo que ya pronosticaban, pero junto con eso también están poniendo mayores exigencias a los fondos de inversión inmobiliarios. “Mayor pie y mayores exigencias de niveles de ocupación”, es el resumen que hacen desde una gestora de fondos a la hora de hablar sobre las nuevas condiciones que los bancos del país están levantando sobre los fondos de inversión. El mercado no es menor. Según datos de ACAFI, a marzo de 2022 los fondos inmobiliarios públicos alcanzaron un patrimonio de 147,8 millones de UF, equivalente US$5.440 millones, distribuidos en 168 vehículos que son manejados por 39 administradoras. A su vez, este tipo de fondos representa un 18,3% del monto total de los fondos de inversión públicos del país. Pero existen distintos tipos de fondos. Uno es el de rentas, cuyo objeto es invertir indirectamente en bienes raíces construidos o por construir para el arriendo, desde hogares hasta bodegas. Esta categoría es la que administra la mayor cantidad de activos y fondos públicos con UF 95,3 millones (US$3.507 millones). Además están los fondos de desarrollo inmobiliario, que suma UF 22 millones (US$809 millones), que buscan invertir en el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios para la venta. El tercer tipo son los mixtos, que apuestan a la renta y desarrollo, y que administran UF20 millones (US$736 millones). Es en estos dos últimos grupos, desarrollo y mixto, donde los bancos ponen mayor atención. Desde uno de los mayores bancos del país, apuntan a que los fondos de renta inmobiliaria en general están bien capitalizados, sobre todo los más grandes, la mayoría tienen buenos activos, pero tienen riesgo de refinanciamiento en los próximos años, lo que afectará de manera importante sus yields. Pero si en los últimos años los fondos de rentas se financiaban a tasas bajas en UF, “quizás más cercanas al 2% o menos, hoy se financiarían a tasas mucho más altas, quizás más cercanas al 4-5% dependiendo del plazo, niveles que ya están más cercanos a los cap rates de estos fondos, lo que les quita mucho valor”, sostiene la misma fuente. Desde otro banco apuntan que en cuanto a los fondos de desarrollo inmobiliario, hay que verlos caso a caso, “porque ahí sí toman riesgo de desarrollo/construcción de los proyectos, por tanto la situación actual de las constructoras si les podría afectar directamente”.

Venture Capital y otros:

  • Startup chilena gana programa regional de la aceleradora The Ganseha Lab: Tecnología chilena de exportación. Eso es lo que ofrece la empresa nacional arcomedlab, que fabrica implantes de huesos sintéticos personalizados, con impresión 3D y que incluso pueden suministrar internamente fármacos. Su idea de negocio fue tan innovadora que, tras seis meses como parte del programa de la aceleradora global en biotech, The Ganesha Lab, resultó ganadora de la 7ª Generación de startups este 2022. “Buscamos expandir el mercado de los implantes. Nuestro trabajo comienza en el diseño exterior pero también interior de cada pieza, y cómo ella se comporta con el resto de los tejidos. Ese ha sido el principal desafío pues es un mundo hasta ahora totalmente inexplorado”, reconoce el socio fundador de arcomedlab, Ilan Rosenberg. Ya han vendido más de 500 implantes en México, Brasil, Perú, Argentina y España, además de Chile. Ahora, comenzaron operaciones en Miami, Estados Unidos, donde instalaron su casa matriz para proyectar desde ahí su crecimiento regional. El premio de Ganesha Lab les permitirá acelerar su consolidación. Gracias a dicho reconocimiento podrán acceder al International Market Validation (IMV), iniciativa que los pondrá en contacto directo con inversionistas, científicos y laboratorios, entre otros protagonistas del ecosistema biotecnológico, para seguir creciendo en ese país. Ya a mediados de este año patentaron en Estados Unidos un sistema que permite integrar a sus implantes cráneo-faciales una cámara interior que suministra antibióticos o cualquier tipo de fármaco.  Durante el primer trimestre de 2023, planean realizar una ronda de inversión serie Seed para construir un laboratorio en ese país.